Почти каждый месяц мы узнаем об открытии новой гостиницы в Москве или Санкт-Петербурге. Строятся новые отели, создаются сетевые предприятия на базе старых советских гостиниц, выкупаются подъезды под создание апарт-отелей. Пустовавший до последнего времени рынок стал активно заполняться разнообразными форматами средств размещения.

Сегодня это Holiday Club St. Petersburg, в конце прошлого года - Sokos Hotel Olympic Garden на Васильевском. Тогда же оператор Rezidor Hotel Group выступил с обещанием до 2012 года открыть в городах России 50 отелей под брендами Park Inn Hotels, Radisson, Missoni и Regent. В этой ситуации перераспределения старых ресурсов и появления новых возникает проблема управления. Кого владельцы нынешних гостиниц выбирают в качестве управляющих компаний? Почему все больше звучат зарубежные бренды девелоперов, в то время как отечественные мало заявляют о себе? Насколько зависит концепция управления гостиничной недвижимостью от российского или зарубежного авторства?

Распределение интересов

Есть отели, в которых сами операторы серьезно заинтересованы. Петербургские гостиницы «Пулковская», «Прибалтийская» и «Рэдиссон САС Ройал» принадлежат норвежской компании «Венаас Групп». В своем классе эти объекты привлекательны. Например, четырехзвездная «Пулковская» (после ребрендинга - Pulkovskaya Park Inn) находится в непосредственной близости к двум аэропортам Петербурга и построена не так уж давно, в 1981 году. Региональный вицепрезидент Rezidor Hotel Group  Мишель Сталпорт выразил глубокое удовлетворение тем, что норвежские владельцы выбрали их операторами этого объекта. Ведь для бренда Park Inn характерны конгрессные функции, а у «Пулковской» есть все, чтобы организовывать конгрессы и конференции, в том числе международные. В числе прочего питерская гостиница может стать витриной возможностей Park Inn в России.

Существуют варианты, когда в поиске надежного зарубежного оператора больше заинтересованы владельцы. Так больше трех лет назад «Еврофинанс Моснарбанк»  приобрел у другого банка недостроенную гостиницу «Северная Корона». Отель этот начали строить еще в 1988 году, и теперь, чтобы закончить строительство и усовершенствовать отель, владельцы решили вложить в него более 15 млн долларов. Управляющей компанией избрана Starwood Hotels&Resorts, которой принадлежит бренд Le Meridien. При таких вложениях собственник ищет такого партнера, чтобы вероятность возврата инвестиций не подлежала сомнению и была подтверждена статистикой в разных странах. Ведь именно в отношении гостиничной недвижимости процесс этот сложен и растянут во времени.

- Сейчас время возврата инвестиций приблизительно оценивается так: 5 лет – это нормально для жилой недвижимости,  10 лет – для складской недвижимости и ритейла, 15-20 лет – для гостиничного бизнеса, - объяснил Владимир Ильичев, региональный директор по развитию группы ACCOR на одном из семинаров PROEstate. – В этом смысле отели выигрывают у офисов, которые быстро устаревают. За первые 5 лет отель только раскручивается, затем этот актив начинает эффективно работать.

В ряде случаев собственник выбирает все-таки отечественного оператора. Например, старые гостиницы «Выборгская» и «Советская» частными собственниками были переданы в управление компании «Туррис». Оператор проявил себя в управлении двумя известными пансионатами в Ленобласти. Это трехзвездные отели, в которых одной из основных задач было – продолжать работу на объектах без глобальных перестроек, но с разумной реконструкцией изношенных элементов.  

Кто в чем силен

Разные управляющие компании в отелях – это разный сервис, разный подход к формированию команды, к корпоративным правилам. Чтобы понять, какой девелопмент больше подходит питерским отелям, надо оценить особенности управления западной либо российской командой. Зарубежные специалисты больше стараются подтянуть отель к своим стандартам, к общему уровню, принятому во всех предприятиях определенного бренда:

- Когда я получала первые предложения, то от многих приходила в ужас, - рассказала на семинаре о перспективах гостиничного девелопмента Евгения Полетаева, директор по развитию гостиниц Clover Development (ранее РГС-недвижимость, заключившая эксклюзивный договор с InterContinental Hotes group на реализацию 7-ми проектов. – Часто это были советские гостиницы с раздутыми бесполезными площадями. Огромные коридоры, холлы, помещения для отдыха (!) горничных. В таких зданиях трудно разместить требуемое количество номеров, необходимые элементы инфраструктуры.Необходима наша помощь, чтобы привести объект к такому состоянию, чтобы оператор мог с ним полноценно работать.

Требования международных гостиничных операторов довольно жесткие, но тем более гарантирован финансовый результат- о нем думают в первую очередь. Целью является высокая эффективность в любой сезон, тогда как у нас легче мирятся с издержками зимних пустых периодов:- Главным отличием зарубежных операторов от местных я считаю ориентированность на международные системы бронирования, - говорит Майк Купер, вице-президент по развитию в России и Украине, InterContinental Hotels Group. – Это не мелочь. Мы привыкли, что продавать места в гостинице – все равно, что продавать их в самолете. Не успели, место осталось пустым на сутки – потеряны деньги. У нас есть доступ к огромной, многомилионной клиентской базе, это гигантский ресурс.

Кроме проверенных стандартов и своих клиентов, западные девелоперы имеют обширный опыт управления гостиницами: каждым подразделением будет руководить опытный человек, прошедший соответствующую практику – чаще всего на западных образцах. В России же требуется зачастую не сама по себе качественная работа отеля. Бесконечное терпение при прохождении проверок и согласований, наличие административного ресурса, знание специфики ремонта и реконструкции старого гостиничного фонда – это уже сильные стороны наших управленцев, работающих в «Азимуте»,  «Туррисе», «Марко Поло».

Скорее всего, на гостиничном рынке в ближайшее время будут востребованы услуги и тех, и других –  развивается он в разных форматах, разных ценовых нишах. Можно прогнозировать и то, что даже цена девелоперского сопровождения будет решающей  в отношениях между собственником и оператором. Скорее на выбор управляющей компании повлияет ее способность создать конкурентное предприятие в заданном формате и поддерживать его таким, когда аналогичные отели вырастают вокруг как грибы. А для этого новому девелопменту потребуется консолидировать западный и отечественный опыт.