Общая характеристика

К числу важнейших событий на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в 2008 году, отразивших общие тенденции, присущие рынку в последние годы, относится появление новых сетевых операторов и новых брендов, пришедших в город:

Sokos Olympic Garden Hotel (348 номеров, 4*), SOK Holding;
Holiday Club (278 номеров, 5*), SOK Holding;
Sokos Hotel Васильевский (255 номеров, 4*), SOK Holding;
Holiday Inn (480 номеров, 3*), InterContinental Group;
Courtyard (214 номеров, 4*), Mariott International.

Также было открыто несколько несетевых гостиниц и мини-отелей. Всего за 2008 год начали свою деятельность 9 новых средств размещения с общим номерным фондом 1 789 номеров.

Компания SOK Holding (подразделение финского многопрофильного холдинга S-Group) открыла три своих первых гостиницы на петербургском рынке. В планах компании значится дальнейшая экспансия в этом регионе, планируется открыть еще 5 гостиниц. Также открыли свои вторые гостиницы в регионе операторы Mariott International и InterContinental Group.

Таким образом, можно говорить о продолжении экспансии международных гостиничных операторов на российский рынок. В то же время, 4 из 5 выведенных на рынок объектов международных операторов относятся к сегментам economy и mid-market (по классификации HVS International), что можно отнести к достаточно новым веяниям на рынке – прежде основная масса объектов под управлением международных операторов относилась к сегментам first-class и luxury (объекты Rocco Forte, Corinthia, Kempinski, Orient Express и некоторые другие). Это дает основания полагать, что международные операторы оценили потенциал массового рынка гостиниц, доступного для более экономных туристов, а также для значительной части бизнес-туризма.

Прочие события на рынке:

1. Открытие морского пассажирского терминала, давно ожидаемое всей петербургской туристической индустрией. Оно может сказаться на гостиничном бизнесе двояко, так как с одной стороны, посещаемость города увеличится, но с другой туристы, пользующиеся паромным сообщением, зачастую будут проживать на самих паромах, лишая гостиницы туристического потока.
2. Руководство ОАО «Аэрофлот» выразило намерение реализовать проект строительства гостиницы для транзитных пассажиров в аэропорту «Пулково». Номерной фонд отеля составит от 200 до 500 номеров, уровень – 4 звезды.
3. ЗАО «Нежилой фонд консалт» планирует реконструировать здание, находящееся по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 145б, лит. А. Здание планируется реконструировать под гостиницу уровня три звезды, рассчитанную на 133 номера.
4. На Петровском острове ООО «Петровский Альянс» собирается построить гостиничный комплекс и яхт-клуб. Для проведения изыскательских работ выделены два участка совокупной площадью 24 тыс.кв.м.
5. Компания «Стэнли Хаус» собирается вывести из центра города онкологическую больницу №8, по адресу ул. Моховая, 1. За счет этого освободится историческое здание площадью 7 000 кв.м, в котором в 2012 году должен появиться офисно-гостиничный комплекс.
6. Компания GVA Sawyer совместно с международным гостиничным оператором Rocco Forte планирует вывести на рынок крупных российских городов экономичные отели City Lights. В рамках проекта планируется создание гостиниц формата mid-market на 150-200 номеров. В ближайшее время планируется открыть несколько отелей этой сети в Петербурге, в том числе в районе наб. Обводного Канала.
7. На российский рынок выходит испанская гостиничная сеть Hesperia. Компания планирует управлять пятизвездочным отелем, который построит петербургская GC Development Group. Hesperia подписала меморандум о намерениях на управление отелем на 300 номеров с конференц-центром (23 зала вместимостью до 2 тыс. человек). Площадь гостиничного комплекса, который планируется построить к 2010 г., составит 41 тыс. кв. м.
8. Компания Rezidor Hotel Group собирается открыть в городе новый пятизвездочный отель в классе luxury под брендом Missoni.
9. Норвежский фонд Linstow приобрел у холдинга «Адамант» здание строящейся гостиницы на Литейном проспекте. Реконструкция здания общей площадью 8500 кв. м началась осенью 2006 г. Фонд планирует открыть гостиницу класса 4 звезды на 175 номеров в 2009 г. Оператором отеля станет эстонская компания Reval Hotels, которая принадлежит Linstow.
10. Инвестиционно-строительный холдинг «Окстрой» анонсировал проект строительства 24-х этажного многофункционального комплекса в Кировском районе, на ул. Солдата Корзуна. Большую часть здания займет четырехзвездочный апарт-отель на 250 номеров. Завершение строительства намечено на 2011 год.

Рынок гостиниц Петербурга в 2008 году

На конец 2008 года рынок гостиниц Санкт-Петербурга насчитывал 80 объектов с общим номерным фондом, равным 16 318 номеров. При этом к наиболее качественному предложению, класса 3 звезды и выше, можно отнести 40 объектов с номерным фондом 10 955 .

На рынке преобладают гостиницы уровня 3-4 звезды, однако на сегодняшний день именно в этом сегменте наблюдается дефицит, так как большинство действующих гостиниц предлагает нерациональное сочетание цены и качества – цена на комфортабельное размещение чрезвычайно завышена, при более низкой цене наблюдается резкое падение качества номеров и услуг.

Подавляющее количество номерного фонда сосредоточено в Центральном районе, а также в Московском и Василеостровском. В последнем в 2008 году объем предложения вырос наиболее существенно за счет ввода в эксплуатацию трех отелей международных операторов – Courtyard, Sokos и Holiday Club. С их открытием номерной фонд гостиниц района пополнился на 773 номера (44% от общего объема ввода гостиниц в Санкт-Петербурге).

Уровень цен в гостиницах Санкт-Петербурга не постоянен и зависит от сезонности. Летом наблюдается пик цен, обеспечиваемый повышенным спросом. Цены по сравнению с низким сезоном увеличиваются на 20-40%. В 2008 году наблюдался рост цен в отелях всех сегментов. Наибольшим он стал в пятизвездочных гостиницах – порядка 15-20%. В гостиницах уровня 4 звезды рост составил 6-8%, 3 звезды – 4-5%. В среднем, цена за номер в гостинице уровня 4-5 звезд в 2008 году составила 9 800-18 500 руб./номер/сутки, уровня 3 звезды – 5 450 руб./номер/сутки.

В 4 квартале происходит традиционное понижение цен относительно летнего «высокого» сезона. Однако можно отметить, что в 4 квартале 2008 года наблюдается более резкое относительно аналогичного периода 2007 года понижение цен в тех гостиницах, которые обладают меньшими конкурентными преимуществами. Основным фактором является местоположение. Наблюдается снижение цен в гостиницах Петроградского района, находящихся на удалении от станции метро и от основных туристических потоков (ул. Подрезова, ул. Большая Пушкарская), при этом в гостинице Stony Island на Каменноостровском проспекте наблюдается 100% заполняемость и стабильные цены, характерные для низкого сезона. Также не ощутили на себе спад туристического потока гостиницы, расположенные вблизи Невского пр., а также городских центров притяжения (Московский вокзал, Дворцовая площадь и др.).

Также в 4 квартале активизировалась деятельность гостиниц в части работы с корпоративными клиентами, появилось большое количество акций, специальных предложений и проч.

Однако стоит отметить, что в период новогодних праздников влияние спада нивелируется, так как многие туры в город были распроданы заранее, а также можно предположить, что жители российских регионов могут предпочесть Санкт-Петербург европейским столицам. В таком случае, основное влияние кризиса в гостиничном сегменте проявится не ранее конца января – февраля 2009 года.

Прогноз рынка гостиниц Петербурга

Значительное количество проектов было заявлено к реализации в Санкт-Петербурге на 2009-2010 года. К ним можно отнести отели:
Best Western Premier (180 номеров);
Intercontinental (198 номеров. 4*);
Park Inn (246 номеров, 3*);
Le Meredien (322 номера, 5*);
Crowne Plaza (300 номеров, 4*) и другие.

Однако гостиничный рынок, как и другие рынки коммерческой недвижимости, подвержен кризисному влиянию, что выразилось в появлении первых замороженных объектов. Таким объектом стала гостиница Domina Prestige на ул. Большая Морская. Изначальные сроки реализации проекта – 2009-2010 гг., однако стало известно, что инвестор приостанавливает все проекты в России.

Еще один проект, реализация которого была приостановлена – отель на Невском пр., 1, в здании, принадлежащем компании LSR. Компания вела переговоры с крупнейшими мировыми гостиничными операторами, в том числе с Hilton Hotel Corporation, и даже уведомляла арендаторов существующего здания о скором выселении, однако в связи с кризисом работа над проектом была приостановлена.
Можно предположить, что в дальнейшем будет заморожено большинство проектов, находящихся в начальной стадии реализации. Вероятнее всего, самые крупные и значимые проекты будут завершены, однако к новым проектам девелоперы приступать не будут.

Специалисты LCMC оценивают наиболее вероятное количество номеров, вводимых в эксплуатацию в 2009 году, на уровне 800 - 1200 номеров в 5-8 гостиницах, во многом за счет проектов, начатых задолго до кризиса, их девелоперы замораживать не будут. В дальнейшем прогнозируется резкий спад ввода номерного фонда.

Еще одним событием на рынке может стать реконструкция филиала гостиницы Октябрьская. Собственники заявили, что собираются сносить существующие здания на Лиговском проспекте и построить на его месте офисный либо офисно-гостиничный комплекс.

В отношении стоимости размещения можно сделать прогноз о неизбежности коррекции цен в сторону понижения в связи с падением спроса и обострением конкуренции между гостиницами. В свою очередь, это может позитивно сказаться на рынке в целом за счет того, что кризис вынудит гостиницы стать более клиенто-ориентированными. Также, падение спроса может произойти в связи с кризисом в экономике стран, граждане которых образуют основной въездной поток в Санкт-Петербург.

Согласно статистическим данным, порядка 60% иностранных туристов прибывают в Петербург с познавательной целью, и 30% - с деловой. Основная доля туристов, посещающих Санкт-Петербург, прибывает из Финляндии (порядка 25-30%), а также Германии и США (5-10%). Ситуация в экономике этих стран на сегодняшний день различная.

Финляндия в наименьшей степени пострадала от кризиса. В последний месяц наблюдается некоторый рост безработицы (с 5,8% в октябре до 6% в ноябре), однако крупные компании не проводят массовых сокращений персонала, экономика страны оказалась достаточно стабильной в условиях кризиса. Кроме того, рост курса евро относительно рубля делает Россию привлекательной для путешествий финнов. Однако на 2009 год Министерство Труда Финляндии прогнозирует рост безработицы на 7%, также как и начало рецессии в стране.

По прогнозам германского института экономики, в 2009 году в Германии могут потерять работу 540 тыс. человек. Однако в октябре-ноябре уровень безработицы стабильно оставался на уровне 7,5%. Тем не менее, в экономике наблюдаются признаки рецессии, в 3 квартале 2008 года ВВП страны сократился на 0,5%.

Экономика США находится в самом тяжелом положении, за 2008 год рабочие места потеряли 1,91 млн.человек, безработица достигла уровня 6,7% - самого высокого с 1993 года. Индексы промышленного производства и сферы услуг в октябре-ноябре упали до минимумов за несколько десятилетий. ВВП в 3 квартале сократился на 0,5% относительно аналогичного периода прошлого года.

Таким образом, туристический поток из этих тех стран в 2009 году вероятнее всего сократится. То же самое можно утверждать и по отношению к большинству стран Восточной и Западной Европы.

Изменение спроса прогнозируется в сторону понижения особенно со стороны познавательного туризма, так как уровень безработицы во всем мире ощутимо растет, заметно некоторое понижение уровня доходов людей практически во всем мире. Эти факторы отразятся на структуре расходов, больше средств будет уходить на жизненно необходимые товары, к которым не относятся путешествия.

Прогнозируется понижение спроса и со стороны деловых туристов, однако в меньшей степени, так как многие транснациональные либо общероссийские компании продолжают осуществлять свою деятельность в регионе, а также вынуждены осуществлять антикризисные меры, что может даже в некоторой степени увеличить посещаемость города. Но с другой стороны, многие компании могут отказаться от планов по расширению или запуску своей деятельности в Санкт-Петербурге, и, таким образом, вероятен некоторый спад спроса.

При этом весьма вероятно смещение спроса из сегментов luxury и first class в более доступные mid-market и economy. Таким образом, можно предположить, что спрос на качественные гостиницы уровня 3-4 звезды останется относительно стабильным. В таком случае, самые качественные и знаковые объекты этих сегментов смогут сохранить текущий уровень цен, либо подвергнуть его минимальной коррекции. Прочие объекты, не обладающие значительными конкурентными преимуществами, вынуждены будут снизить стоимость размещения более существенно.

Мировой финансовый кризис ударил по индустрии путешествий, объемы рынка сокращаются, и данная тенденция продержится на протяжении 2009 года, а возможно и позже. Это отразится как на въездном, так и на внутреннем туризме, и на деловом, и на познавательном. То есть можно говорить о резком сокращении потенциала рынка. Кроме того, дефицит ликвидности и недоступность заемных средств делают дальнейший ввод объектов в сегменте гостиниц крайне затруднительным. Таким образом, в ближайшие 1-2 года можно будет ожидать резкого спада заполняемости отелей и уменьшения темпов прироста номерного фонда в сегменте. В дальнейшем, при завершении кризиса вероятно постепенное восстановление рынка и продолжение его развития.

Справка

London Consulting & Management Company | LCMC работает на российском рынке с начала 2005 года, предоставляя своим клиентам и бизнес-партнерам услуги в сфере консалтинга, сопровождения проектов, брокериджа, доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Являясь, прежде всего, практиками управления недвижимостью, специалисты компании рассматривают проект на всех стадиях реализации с точки зрения его финального состояния, предполагающего стабильную, долгосрочную доходность и оптимальные эксплуатационные характеристики. На большинстве проектов компания выступает в роли не только консультанта, но и сопровождает строительство, c целью реализации разработанных концепций без искажений. По значительной части проектов контракты, заключенные компанией, предполагают и последующее управление объектами.

В составе компании работают профессионалы, имеющие большой опыт управления объектами недвижимости, маркетологи, аналитики и финансисты высокого уровня. Специалисты LCMC являются постоянными участниками отраслевых конференций, содействуя повышению уровня профессионализма всего рынка коммерческой недвижимости России.

Регулярно проводя маркетинговые исследования рынка, мы обладаем полной информацией о региональных рынках коммерческой недвижимости и формируем прогнозы на ближайшие несколько лет.

Авторы: Евгений Каур, Анастасия Минаева, Роман Храмичев, Екатерина Семенова.