Столичный рынок коммерче­ской недвижимости, похоже, окончательно очнулся от кризисной спячки и начал генерировать новые знаковые сделки. Как стало известно РБК daily, месяц назад казахская девелоперская компания Capital Partners продала отель класса люкс Ritz-Carlton на Тверской. Его покупателем, по данным участников рынка, выступила казахская инвесткомпания «Верный капитал», которая согласилась заплатить за гостиницу у Кремля порядка 700 млн долл.

О продаже Ritz-Carlton РБК daily рассказали топ-менеджеры столичных консалтинговых компаний. По их данным, Capital Partners нашла пятизвездному отелю нового хозяина еще в прошлом году. Сделка была закрыта в середине апреля 2011 года, сообщили РБК daily в пресс-службе Capital Partners. В компании не стали комментировать участ­ников и детали сделки, заметив лишь, что Capital Partners выступала девелопером — застройщиком отеля, возведенного на месте советского «Интуриста».

Capital Partners вошла в проект реконструкции «Интуриста», выкупив его у французской компании Superior Ventures Ltd. (SVL). Предыдущий инвестор выиграл контракт на реконструкцию здания в 1999 году и заключил договор на управление будущим отелем с сетью Hyatt, а позднее — с Hilton. Не справившись с проектом, SVL продала права на реконструкцию «Интуриста» казахам, которые в 2007 году открыли на его месте люксовый отель Ritz-Carlton на 334 номера. Площадь гостиницы составила 59,3 тыс. кв. м.

Акционерами Capital Partners, созданной в Казахстане в 1996 году, являются казах Сержан Жумашов и турок Бурак Оймен. Основное финансирование деятельности осуществляется на средства Казкоммерцбанка, аффилированность с которым в компании отрицают. В портфеле реализованных проектов в России — отель Ritz-Carlton на Тверской, МФК «Метрополис» (80 тыс. кв. м) на Ленинградском шоссе, а также логистические парки в подмосковных Пушкине и Домодедове площадью 1 млн кв. м.

Новым владельцем Ritz-Carlton стала казахская инвест­компания «Верный капитал», утверждает топ-менеджер ино­странной консалтинговой компании. По его данным, стоимость сделки составила 700 млн долл. В АО «Верный капитал» вчера не смогли ответить на вопросы РБК daily.

Созданная в 2006 году компания специализируется на предоставлении брокерских и дилерских услуг, а также на управлении инвестиционными портфелями. Под управлением АО «Верный капитал» находится восемь паевых инвестфондов, размер активов которых в конце 2010 года достигал 1,47 млрд долл. «Верный капитал» принад­лежит ТОО Verny Investments Holding, гендиректором которого выступает Тимур Исатаев. По данным участников рынка, ранее г-н Исатаев возглавлял АТФ Банк (до его продажи банку Unicredito Italiano). Тимура Исатаева участ­ники бизнес-сообщества Казахстана связывают с Булатом Утемуратовым — миллиардером и бывшим управделами президента республики.

Опрошенные РБК daily эксперты считают озвученную стоимость сделки завышенной. Она находится на верхней границе ценового диапазона рыночной стоимости Ritz-Carlton, отмечает старший консультант департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов группы «НЭО Центр» Андрей Поздеев. Отель сегодня не может стоить дороже 300 млн долл., уверен заместитель директора по развитию направлений «Индустрия и гостеприимство» отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич. По его данным, такими были совокупные инвестиции в строительство Ritz-Carlton — из расчета 800 тыс. долл. за номер.

Тем не менее инвестор готов платить за знаковый объект у стен Кремля серьезную премию, добавляет источник, близкий к участникам сделки. По его словам, «Ritz-Carlton продавался не по cash flow, а как трофейный объект, который несет элемент престижа». По данным управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, в 2009 году Capital Partners рассчитывала продать отель за 1,1 млрд долл.

По данным источника, близкого к руководству Capital Partners, «Верный капитал» взял на себя обязательства по долгам прежнего собственника отеля. Кредит на строительство Ritz-Carlton в 2003 году предоставил Казкоммерцбанк (точная сумма финансирования не называлась), а в 2006 году Merrill Lynch и Aareal Bank рефинансировали долг в размере 160 млн евро.

Продажа отеля является структурной сделкой по предупреждению кредитного дефолта, который мог наступить еще в прошлом году, уверен глава крупной девелоперской компании. «Таким образом казахи предотвратили репутационный удар по бренду Ritz-Carlton», — объясняет собеседник РБК daily.

Примерный срок окупаемости Ritz-Carlton колеблется в диапазоне 8—11 лет, отмечает Андрей Поздеев. Это зависит от стоимо­сти проживания и уровня загрузки гостиницы, который сегодня составляет 65—70%, добавляет Станислав Ивашкевич. По его данным, первые два года доходность Ritz-Carlton была минусовой. Несмотря на то что сегодня доходы отеля превышают расходы, Ritz-Carlton прибыль еще не приносит.

Тем не менее с точки зрения доходности в пересчете на один номер Ritz-Carlton оспаривает первое место с другим премиальным отелем столицы — Ararat Park Hyatt, утверждает топ-менеджер иностранной консалтинговой компании. По его данным, средняя стоимость проживания в рабочие дни в этих отелях составляет 30 тыс. руб. в сутки.