Рубрики
Тема недели
Компания DOMO проводят свой первый стратегический бизнес-завтрак для владельцев и управляющих отелей!
Размещено:
Мини-отели, мини-гостиницы....Новый ковчег
Пока власти дожидались появления крупных гостиничных инвесторов и рекомендаций The Boston Consulting Group, малый бизнес создал в Санкт-Петербурге рынок мини-отелей
Игорь Архипов
В последние полтора года в Санкт-Петербурге наблюдается бурный рост сегмента мини-отелей, на долю которых, по разным оценкам, приходится сегодня 15-20% всего номерного фонда в городе. Таким образом, бизнес (преимущественно малый) без какого-либо содействия городских властей, но в полном соответствии с мировой традицией, отреагировал на острый дефицит объектов гостиничной инфраструктуры.
По оценкам специалистов, несмотря на недавний ввод в эксплуатацию ряда малых, средних и крупных гостиниц (в ближайшее время завершится реализация еще около десяти крупных инвестиционных проектов), сегмент мини-отелей в городе продолжает динамично развиваться.
Как признают представители туристической индустрии, рыночное чудо, показанное частным бизнесом, отвечает интересам и отрасли, и Петербурга как туристического центра.
По европейскому образцу
Бум создания мини-отелей не случайно наблюдается именно в Петербурге. Появление таких гостиниц (до 30-40 номеров) характерно в первую очередь для исторических городов Европы, где возможности нового строительства в центральных районах ограничены. Охранные обременения и дефицит пятен под застройку подталкивают бизнес к созданию мини-отелей (на Западе их часто называют пансионами).
Но возникновению мини-отелей в Петербурге способствовал не только очевидный дефицит гостиничных мест. Создатели мини-отелей учитывали, что действующие гостиницы (особенно - остававшиеся до последнего времени в госсобственности) зачастую не способны обеспечивать должный уровень обслуживания. И мини-отели в первую очередь делали ставку на индивидуальных и бизнес-туристов, требующих высокого, во многих случаях эксклюзивного качества сервиса.
В Петербурге ниша мини-отелей оказалась привлекательной для инвесторов и благодаря местной специфике - обилию коммуналок. "Жителей коммуналок даже сейчас можно достаточно дешево переселять в квартиры на окраины, при этом общие затраты на создание на их месте отелей меньше, чем при новом строительстве на свободных участках, которых, по сути, не осталось в центре города", - поясняет руководитель "Центра развития малых отелей" и управляющий отелем Shelfort Алексей Мусакин.
Инвестиционные сценарии
--------------------------------------------------------------------------------
Мини-отели успешно преодолевают одну из главных проблем гостиничного бизнеса Петербурга - сезонные колебания заполняемости
--------------------------------------------------------------------------------
Эксперты констатируют, что пик создания мини-отелей пришелся на 2004 - начало 2005 года. Сегодня, по разным оценкам, количество подобных гостиничных объектов в Петербурге достигает 400. По словам директора Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии (СЗРО РСТ) Сергея Корнеева, толчком к резкому росту стал юбилей города: "Большинство из них открылось уже после празднования 300-летия Петербурга. Примечательно, что массовое появление мини-отелей совпало с отмеченным в 2004 году взлетом показателей въездного туризма. Дефицит мест размещения создал для мини-отелей очень благоприятные условия выхода на рынок".
Сегмент мини-отелей пока не поддается точному анализу с точки зрения структуры инвесторов и собственников, поскольку считается, что этот рынок остается "серым". Впрочем, специалисты выделяют типичные модели возникновения мини-отелей.
Например, зачастую гостиницы создаются владельцами квартир, сдающихся в наем с посуточной оплатой. По соседству с одной квартирой выкупается вторая, третья и т.д., затем закрывается этаж или подъезд, создается единая служба консьержей и reception. В результате появляется мини-отель. Распространенный вариант: люди, ранее вкладывавшие деньги в покупку недвижимости в центре города, приходили к выводу, что создание мини-отеля - наиболее эффективная форма ее использования.
Бизнес, который и сегодня инвестирует средства в создание мини-отелей, не отпугивает произошедшее в последнее время подорожание в два-три раза недвижимости в центре города, что значительно увеличило сроки окупаемости гостиничных проектов (они достигают пяти-семи лет). "В 2001 году, когда мы открыли первый отель, период окупаемости составлял максимум два года", - рассказывает Дмитрий Барановский, в настоящее время директор компании, управляющей сетью мини-гостиниц B&B Rinaldi. Для создания отеля на 15-25 номеров в центре города сегодня необходимы вложения в размере 2-3 млн долларов.
Рыночный пейзаж
Рынок мини-отелей в Петербурге возник в период 1994-1995 годов, когда появились первые современные гостиницы "Матисов домик" и "Немецкий клуб". К 2001 году общее число мини-отелей в городе (включая оставшиеся с советских времен небольшие ведомственные гостиницы) не превышало 50. Затем наметился очевидный рост, и к концу 2003 года в Петербурге работали, по разным данным, 250-280 мини-отелей. Наиболее стремительный подъем был зафиксирован в 2004-2005 годах, и сегодня на петербургском рынке мини-отелей насчитывается около 400 гостиниц.
В Петербурге присутствуют мини-отели всех категорий. К низшей категории относятся хостелы - сейчас их около 15 (по данным компании "Коммерческая недвижимость "Бекар"), стоимость размещения - 10-30 долларов за место. На долю гостиниц эконом-класса приходится 20-25% рынка (номер в таких отелях стоит 40-60 долларов). Бизнес-класс занимает порядка 60-70% рынка (цена номера колеблется от 70 до 150 долларов). Наконец, малые гостиницы VIP-класса, представляющие собой элитные апартаменты (например, Taleon Club Eliseev Palas), составляют примерно 5% рынка (стоимость номера - от 150 до 400 долларов и выше).
Самая крупная официальная сеть мини-отелей в Петербурге - B&B Rinaldi, располагающая 10 гостиницами бизнес-класса (в ближайшие полгода планируется открытие еще четырех мини-отелей). Под брендом Ассоциации "Отели на Невском" действует сеть из четырех мини-отелей; кроме того, предлагается в посуточную аренду несколько десятков апартаментов. Из трех гостиниц состоит сеть "Былой Петербург". Группа "Евразия" имеет два отеля, а также хостел. Два мини-отеля и несколько квартир в историческом центре принадлежат "Сети мини-гостиниц Санкт-Петербурга".
Редки ситуации, когда предприниматели соглашаются вкладывать средства в арендуемую у кого-либо (в том числе у государства) недвижимость, хотя это может сократить расходы. Впрочем, есть исключения. Например, мини-отель "Маршал" разместился в здании бывших казарм лейб-гвардии Кавалергардского полка, имеющем статус памятника. Как рассказывает генеральный директор
Легальное "подполье"
Когда владельцы мини-отелей говорят, что работают во многом вопреки законодательству, это не является преувеличением. Сегмент мини-отелей развивается в Петербурге в сложных организационно-правовых условиях. При этом готовность к легализации диктуется не столько нормативной базой, сколько потребностями рынка туриндустрии и заинтересованностью предпринимателей в дальнейшем развитии бизнеса.
В федеральном законодательстве вообще отсутствует понятие "мини-отель", упоминаются лишь "малые гостиницы" (емкостью до 100 номеров). Специфику мини-отелей закон не учитывает, и это препятствует их полной легализации. Две трети мини-отелей функционируют, оставаясь в жилом фонде (без перевода в нежилой), и, таким образом, официально не являются гостиницами. "Реальность нашего законодательства такова, что работать в жилом фонде для владельцев мини-отелей пока выгоднее, - констатирует Сергей Корнеев. - Перевод помещения в нежилой фонд сопряжен с трудностями, для многих гостиниц непреодолимыми". Неудивительно, что из существующих в Петербурге 400 мини-отелей, по мнению экспертов, легализована лишь половина.
Наибольшие проблемы доставляют устаревшие санитарные и строительные нормы, соблюдение которых необходимо при размещении гостиниц в нежилом фонде. Такие требования, как оборудование помещений для чистого и грязного белья и наличие второго выхода, мини-отелям, имеющим десяток номеров, исполнить гораздо сложнее (иногда и вовсе невозможно), чем большим гостиницам. "Две трети мини-отелей формально работают как меблированные комнаты, что разрешается законодательством о жилом фонде, - поясняет Алексей Мусакин. - Если к нам являются с проверками контролирующие органы, то приходится пользоваться сразу примерно 45 нормативными документами. Если все эти проверки не обнаруживают нарушений, можно говорить, что отель легализован".
Рыночная "изюминка"
Успех мини-отелей объясняется в том числе и тем, что они зачастую гораздо интереснее для турфирм, чем большие гостиницы, например благодаря удачному расположению непосредственно в историческом центре |
Хозяева мини-отелей считают, что залогом их успеха является четкое позиционирование на рынке: оно позволяет с выгодных позиций конкурировать как с большими гостиницами, так и с сегментом сдаваемых в наем квартир.
Универсальный для малых гостиниц маркетинговый ход - индивидуальный подход к клиентам. Управляющие мини-отелями стремятся к созданию "домашней" атмосферы, подчеркивают "семейное" отношение к постояльцам. Это может проявляться в удовлетворении каких-то специальных кулинарных симпатий, в предоставлении постоянным клиентам бонусов (например, бесплатный трансфер из аэропорта). В мини-отелях бизнес-класса (а на их долю приходится основная часть рынка) предлагается широкий набор услуг: доступ в Интернет, посещение сауны за символическую плату, организация экскурсий, бронирование билетов в театры, наконец такие приятные мелочи, как прокат зонтиков и других бытовых аксессуаров.
"Если в гостинице более 40 номеров, то постоялец уже не почувствует, что он "единственный" клиент, - подчеркивает Алексей Мусакин. - А значит, не возникает ощущения приватности атмосферы. Между тем именно благодаря этому мы конкурируем с большими отелями, не имея, как правило, собственных ночных клубов, ресторанов, бассейнов". "Мы почувствовали людей, которые к нам едут, и мы работаем на этих людей", - говорит директор отеля "Маршал"
Технологии загрузки
Грамотная маркетинговая политика и гибкость в принятии управленческих решений позволяют малым отелям не только добиваться достаточно высокой загрузки (70-80%), но, что особенно важно, успешно преодолевать главную, по-видимому, проблему гостиничного бизнеса Петербурга - сезонные колебания заполняемости.
Естественное преимущество мини-отелей перед крупными, ориентированными на работу с массовыми туристическими потоками, состоит в том, что они в основном имеют дело с индивидуальными туристами. При этом наиболее эффективным способом продвижения мини-отелей специалисты считают Интернет. В отличие от рекламы в печатных и электронных СМИ (на которую малые гостиницы, как правило, не имеют средств), Интернет дешев и технологичен. Через Сеть несложно организовать и бронирование. Алексей Мусакин отмечает: "Как показывает опыт, если активно продвигать ресурсы в Интернете и поддерживать собственный сайт, то за полтора года продажи могут возрасти с 2-3 до 12-20%, а у некоторых отелей - даже до 50%".
Представители малого гостиничного бизнеса серьезно относятся и к такому механизму привлечения клиентов, как "сарафанное радио": индивидуальные туристы зачастую доносят информацию о понравившемся мини-отеле гораздо эффективнее традиционных рекламных средств.
Своевременное признание
Примечательно, что в последнее время стали выстраиваться взаимовыгодные отношения между турфирмами и мини-отелями. "Мы пересмотрели позицию в отношении мини-отелей, хотя еще три года назад считали, что они для туризма практически никакой роли не играют, - признает Сергей Корнеев. - Действительно, на работе с мини-отелями трудно строить туристическую цепочку и размещать стандартные группы (47-50 человек). Но сегодня для нас очевидно: растет доля индивидуальных туристов, прежде всего - представителей среднего класса (семьи, небольшие компании), и для них мини-отели весьма привлекательны. Мини-отели могут предлагаться как дополнительный вариант и при проведении конгрессов".
Представители гостиничного бизнеса подтверждают наметившуюся заинтересованность турфирм в сотрудничестве с мини-отелями. "Происходят кардинальные изменения, - говорит Дмитрий Барановский. - Малые отели зачастую гораздо интереснее для турфирм, чем большие гостиницы, в том числе благодаря удачному расположению непосредственно в историческом центре".
Для турфирм, готовых при размещении групп задействовать мини-отели, важно, чтобы они предоставляли обслуживание, соответствующее жестким стандартам. К такой заинтересованности турфирм руководители мини-отелей относятся с пониманием: это открывает возможности работы с массовыми туристскими потоками. Сетевым мини-отелям внедрить и гарантировать такие стандарты проще, чем независимым, но и последние, не желая уступать сетевым конкурентам, создают собственные ассоциации и клубы, особое внимание уделяя поддержанию единых корпоративных стандартов. "Все члены The Hotels Club ежегодно проходят аудит на соответствие очень жестким требованиям, которые мы заимствовали у французской ассоциации гостиниц", - рассказывает Алексей Мусакин. Сотрудничество с турфирмами становится для мини-отелей и серьезным стимулом к легализации.
Резервы экономии
Из всех видов инвестиций в коммерческую недвижимость для относительно небольших вложений наиболее привлекателен именно рынок мини-отелей. Так что в ближайшие два-три года в этой сфере будет наблюдаться по меньшей мере устойчивый рост |
Мини-отели ограничены в возможностях ценовой конкуренции с большими гостиницами. При обороте во много раз меньшем, они способны давать турфирмам лишь незначительные скидки - в лучшем случае 10-15% (у больших отелей скидки могут достигать 30% и более). Что же касается цен на размещение в мини-отелях, то они практически не отличаются от стоимости номеров в больших гостиницах аналогичных категорий.
"Мы не можем и не хотим конкурировать по цене с гостиницами, которые подчас отдают номера по бросовым ценам, - говорит Яковлева. - Мы считаем, что у нас хороший сервис, и хотим получать плату, которую заслуживаем". Владельцы мини-отелей отмечают, что снижение цен скорее оттолкнет бизнес-туристов. Начнут озникать сомнения в качестве обслуживания, кроме того, стоимость номера должна подчеркивать статус клиента и соответствовать его представлениям об атрибутах "достойной" гостиницы.
Реальную возможность для сокращения издержек дает повышение эффективности управления. Мини-отели, объединенные в сети, имеют единую управляющую компанию и службу эксплуатации. Подобный механизм экономии стремятся использовать и независимые отели. Нельзя управлять гостиницами так же, как комнатами в наем, как поначалу думали некоторые участники рынка", - подчеркивает Дмитрий Барановский.
Силуэты будущего
|
Мини-концептуализм
В маркетинговой политике сегмент мини-отелей продвинулся значительно дальше других сегментов этого рынка. Стремясь выделиться на фоне конкурентов, многие предприниматели, по примеру западных коллег, создают для своих гостиниц эксклюзивный имидж. Разумеется, наиболее популярна игра в "петербургскую мифологию". Она призвана убедить потенциального туриста в том, что выбранная им гостиница будет способствовать погружению в историко-культурный контекст Петербурга, приобщит его к местному колориту.
Одним из первых "концептуальных" отелей стала гостиница "Братья Карамазовы". Номера здесь носят имена героев произведений Ф.М. Достоевского, в каждом постоялец может найти сочинения классика. Впрочем, отмечают скептики, если следовать принципам исторической достоверности, отель с таким названием был бы более уместен в Старой Руссе (именно этот городок и его обитатели стали прообразами романа "Братья Карамазовы").
Гостиница "Маршал" в качестве имиджевой "фишки" выбрала образ Карла Густава Маннергейма. Он оказался самым известным офицером русской армии, связанным с историей лейб-гвардии Кавалергардского полка (гостиница располагается в его бывшей конюшне). Демонстрируемая в отеле часть коллекции, собранной биографом Маннергейма Леонидом Власовым, закономерно пользуется популярностью у финских туристов.
Мини-отель "ПушкаInn", расположившийся в доме Ивана Пущина на Мойке, завлекает постояльцев тем, что в соседнем здании находится музей-квартира гораздо более известного туристам Александра Пушкина. Бизнес-отель "Старая Вена", входящий в сеть "Былой Петербург", расположен в доме, где в начале ХХ века был любимый ресторан петербургской богемы "Вена".
|
Эксперты прогнозируют, что в обозримой перспективе рынок мини-отелей будет динамично развиваться. "Рынок продаж жилья встал, но у населения и бизнесменов есть свободные средства, - говорит директор компании "Коммерческая недвижимость "Бекар"" Игорь Горский. - Из всех видов инвестиций в коммерческую недвижимость (в объекты торговли, развлекательной инфраструктуры и т.д.) для относительно небольших вложений наиболее привлекателен именно рынок мини-отелей. Так что в ближайшие два-три года здесь будет наблюдаться если не бум, то по крайней мере устойчивый рост". Представители гостиничного бизнеса согласны с этим прогнозом и называют ряд других тенденций рынка.
Наиболее перспективным для инвестиций наблюдатели считают сегмент мини-отелей эконом-класса. "В Петербурге явно не хватает современных отелей эконом-класса в европейском понимании - и больших, и малых, с ценой двухместного номера 800-1200 рублей, - говорит Алексей Мусакин. - В сегменте бизнес-класса мини-отели уже начинают жестко конкурировать, а 80% существующих мини-отелей относят себя именно к этой категории (хотя отнюдь не все ей соответствуют) и ориентируются на цену 80-90 долларов и выше".
Ожидается, что мини-отели эконом-класса будут активно создаваться за пределами исторического центра, где ниже и стоимость недвижимости, и, соответственно, цена выхода на рынок. Скорее всего, они будут тяготеть к станциям метро. Впрочем, гостиницы эконом-класса и хостелы (комфортабельные общежития для туристов) могут благополучно существовать и в центре Петербурга - при условии грамотного менеджмента и максимальной загрузки.
Рост конкуренции на гостиничном рынке усилит тенденцию к консолидации и укрупнению бизнеса. "Я отчетливо вижу тенденцию к увеличению номерного фонда гостиниц и их объединению в ассоциации и сети с единым профессиональным управлением, единым стандартом, маркетинговой, ценовой политикой, - отмечает Дмитрий Барановский. - Строящиеся сейчас гостиницы, оставаясь в сегменте мини-отелей, уже должны иметь 30-50 номеров, причем это относится к отелям любой категории - и хостелам, и бизнес-класса".
Мини-отели, не сумевшие обеспечить эффективность менеджмента, вскоре могут быть проданы или переданы в управление более профессиональным игрокам рынка. Часть мини-отелей, возможно, будет переоборудована под рестораны и офисы, такие случаи уже известны. Кроме того, в значительной мере за счет конкуренции с мини-отелями продолжится сокращение рынка посуточной аренды квартир. По данным СЗРО Российского союза туриндустрии, за последние два-три года этот рынок уменьшился приблизительно с 15 до 10 тыс. квартир.
Забытый город?
Владельцы мини-отелей, развивавшие бизнес в сложных нормативно-правовых условиях, особой поддержки со стороны городских властей и в дальнейшем не ждут. Хотя будут рады, если Смольный введет специально для мини-отелей временный (более адекватный реалиям) порядок проверок СЭС и пожарниками, а также действительно упростит процедуры перевода помещений в нежилой фонд.
Но главное, чего ожидает от администрации весь без исключения гостиничный бизнес, - осуществления грамотной маркетинговой политики по продвижению Петербурга как туристического центра и решения хорошо известных инфраструктурных проблем.
Санкт-Петербург
Эксперт Северо-Запад #36 (241) от 26 сентября 2005
Комментарии к статье пока отсутствуют. Будьте
первым!
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться на портале.
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться на портале.
При использовании материалов сайта интернет-изданиями, прямая, активная гиперссылка, индексируемая поисковыми системами, указывающая на главную страницу веб-сайта ProHotel.ru обязательна. Перепечатка материалов сайта в традиционных СМИ допускается только с письменного разрешения редакции.
Обсуждение ВКонтакте
Обсуждение на Facebook