Состояние на гостиничном бизнесе в России пока не сделал ни один инвестор. Но отельеры, инвестирующие в реконструкцию и строительство дорогих гостиниц в крупных городах Поволжья, настроены оптимистично. Они уверяют, что все еще впереди, указывая на растущую деловую активность и туристический потенциал нашего макрорегиона

Если верить планам отечественных и зарубежных отельеров, региональный гостиничный бизнес ожидает инвестиционный бум. Сегодня Поволжье входит в сферу интересов мировых гостиничных сетей. Kempinski, Rezidor SAS (управляет сетями Radisson SAS, Park Inn), Marriott (развивает в России сети отелей Marriott, Renaissance, Ritz-Carlton, Courtyard), Accor (сеть отелей Novotel, Ibis), южноафриканская сеть Protea, британская Holiday Inn и другие именитые гостиничные операторы, представив планы развития в России, включили в них и поволжские города. Здесь они ориентированы, в первую очередь, на наиболее экономически благополучные Нижний Новгород, Казань и Самару.

Амбициозные проекты развивают и российские инвесторы. На статус отечественных Хилтона и Мариотта претендуют Олег Дерипаска (его «Русско-Азиатская инвестиционная компания», управляющая непрофильными активами бизнесмена, включает компанию «Русские отели», развивающую гостиничную сеть в России), Александр Удалов, глава компании «Юмако», рассчитывающей построить национальную гостиничную сеть «Катерина», владельцы гостиничных сетей «Азимут» (управляется «Азимут менеджмент групп», «дочкой» инвестиционной компании «Нерль»), а также владельцы AMAKS и Heliopark, не афиширующие свои имена в печати. География их интересов в Поволжье полностью совпадает с той, что привлекает мировые гостиничные сети. В прошлом году в «Азимут» вошла самарская гостиница «Националь», а «Русские отели», которые сейчас управляют двумя отелями в Саяногорске и Сочи, этим летом обещают открыть гостиницу в Нижнем Новгороде.

Номерной дефицит

Свой интерес к инвестициям в региональные гостиницы отельеры объясняют дефицитом качественного предложения на этом рынке в поволжских городах. Так, в Нижнем Новгороде, где гостиниц около 50, всего 2,4 гостиничного койко-места на тысячу жителей вместо положенных (по нормам Госстандарта) 3,6. Та же ситуация и в Самаре. По предварительным данным департамента туризма администрации Самарской области, в городе примерно 55 гостиниц, из них фондом объемом от 50 до 100 номеров обладают всего 14% отелей.

Туроператоры считают отсутствие современных гостиниц в регионах одним из главных препятствий в развитии въездного и внутреннего туризма. По оценке департамента туризма нижегородского правительства, из-за отсутствия рекреационной инфраструктуры потенциал региона использовался лишь на десятую часть: в городе, принимающем в год 600 тыс. только российских туристов, в общей сложности около трех тысяч гостиничных номеров, причем большая часть нижегородских отелей не сертифицирована и может претендовать лишь на условный уровень 1*.

До недавнего времени только одна гостиница Нижнего Новгорода — автозаводская «Волна» на 198 номеров — отвечала стандарту 4*. У построенного два года назад отеля «Александровский сад» звезд столько же, но номеров в четыре раза меньше, чем в «Волне». Популярные в бизнес-среде «Жук Жак» и «Никола Хаус» — это камерные отели с общим фондом 56 номеров. В общей сложности отели класса 3−4* насчитывают не более 500 номеров. Не случайно в гостиницах останавливается лишь каждый пятый иностранный бизнесмен, большинство предпочитает снимать частные апартаменты, даже в случае короткого визита. В дни работы крупных международных форумов на Нижегородской ярмарке, собирающих до двух тысяч участников, гостей приходится размещать в пригородных пансионатах и домах отдыха.

Похожие проблемы в других городах Поволжья, где преобладают гостиницы, построенные еще в советские времена. Более половины номерного фонда Татарстана (примерно 1700 номеров) приходится на гостиницы класса 1−2* или мотели, общежития для приезжих, непритязательные санатории и пансионаты. Еще треть номеров размещены в гостиницах, не поддающихся классификации, в том числе в небольших частных отелях, чей уровень комфорта оставляет желать лучшего. Празднование тысячелетия Казани послужило активизации гостиничного рынка – накануне юбилея города здесь отстроились и сдались первая пятизвездочная гостиница «Мираж», четырехзвездочный «Шаляпин Палас Отель», гостиницы «Регина», «Базилика», «Фатима», обращают внимание в девелоперской компании Becar Commercial Property Moscow.

В Самаре большая часть современных гостиничных комплексов расположена вне делового центра города — они могут служить разве что загородными резиденциями на уик-энды, исключая лишь открытый в 2003 году самарский отель Renaissance сети Marriott, построенный вне исторического центра города, но на одной из главных городских магистралей.

Для пользы дела

Региональные операторы осторожно комментируют приход в регион крупных инвесторов: гостиничная отрасль долгое время оставалась бизнесом больших ожиданий. За последние несколько лет здесь анонсировалось несколько крупных проектов по строительству отелей международного уровня с участием иностранных операторов, но ни один из них до сих пор не реализован. Например, отель Holiday Inn, о строительстве которого самарской группой «Волгабурмаш» говорилось еще два года назад. Или так и не состоявшееся возведение отеля на месте снесенной в 1997 году гостиницы «Москва» в центре Нижнего Новгорода, за которое взялась было компания «Весенние инвестиции», учрежденная в Нижнем английскими и американскими фондами SABRE Development Management, Rocco Forte и Commonwealth Property Investors, а затем консорциум инвесторов, в который входила в том числе и французская группа Accor.

Проблемы с выделением земельных участков, бюрократические барьеры, политические интриги останавливали потенциальных инвесторов, активность которых возрастает в последнее время пропорционально заинтересованности властей в развитии индустрии гостеприимства. Так, в Самарской области инвесторов приглашают принять участие в создании гостиничной инфраструктуры для областного проекта туристического комплекса в селе Ширяево. Нижегородская туристическая компания «Роза ветров — НН» в 2007 году планирует построить горнолыжный комплекс TerraSki, в который входит 24 коттеджа на 70 номеров, а столичный гостиничный оператор Heliopark запланировал строительство загородного отеля 4* с яхт-клубом и причалом для приема круизных теплоходов.

Но гораздо реальнее выглядят более прагматичные проекты, нацеленные на обслуживание не туристского потока, который пока существует лишь в проектах профильных ведомств, а командированных. «Бизнес-туристы сейчас являются основными клиентами гостиниц городов-миллионников, — говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, — поэтому сетевые отельеры приходят в гостиничную отрасль поволжских регионов, ориентируясь в первую очередь на командированных». По оценке Алексея Минорова, начальника отдела продаж и маркетинга самарского отеля «Бристоль Жигули», на этот контингент здесь приходится 90% всех клиентов. В выходные дни и летний сезон, когда деловая активность падает, снижается и наполняемость отеля, которая сейчас составляет примерно 70%, говорит он.

Глобальная реконструкция

Одними из первых использовали свой шанс занять пустующую нишу бывшие советские гостиницы, которые долгое время прозябали в муниципальной собственности. Со сменой хозяев или управляющей компании они начали активно модернизироваться. Так, компания «Азимут Менеджмент Групп» реконструировала самарский отель «Националь» — он вошел в ее сеть в прошлом году. Условия сотрудничества не разглашаются, но известно, что «Азимут» управляет только собственными либо взятыми в долгосрочную аренду объектами. А владельцы самарской гостиницы «Бристоль Жигули» заканчивают реконструкцию первого корпуса собственными силами. Уже отремонтированы 55 номеров отеля, готовится к сдаче так называемый «шаляпинский номер» — как заверяют в «Бристоле», именно в нем останавливался в Самаре знаменитый бас. Сегодня его апартаменты будут стоить постояльцам более 4,5 тыс. рублей в сутки (во столько тут сейчас обходится номер «люкс»). Впрочем, в «Бристоле» признают, что это больше имиджевый шаг; наибольшим спросом пользуются номера по цене до 3 тыс. рублей — столько в Самаре стоит номер в трехзвездочном отеле. Такому классу, по словам Алексея Минорова, «Бристоль» будет полностью соответствовать после открытия собственного ресторана, которое планируется в этом году.

В реконструкцию и повышение «звездности» гостиниц инвестируют и нижегородские отельеры. Один из крупнейших российских операторов, компания «Интурист» (входит в АФК «Система»), получив в управление нижегородскую гостиницу «Октябрьская», намерен инвестировать в ее развитие и повышение класса около 6,6 млрд руб. Компания уже провела реновацию отеля до класса 3*. По словам директора гостиницы Виталия Бабушкина, строительство второй очереди на 150−200 мест позволит ей претендовать на 4*. На трехзвездный уровень поднялась с обновлением номерного фонда другая бывшая «советская» нижегородская гостиница — «Ока». После завершения реконструкции, которая включает не только обновление номерного фонда, но и повышение надежности инженерных коммуникаций, систем безопасности и благоустройство территории, отель рассчитывает на повышение категории, сообщил директор «Оки» Сергей Кривенков. Гостиница «Нижегородская» также нацелена после модернизации на категорию 3*.

Другое направление преобразований — развитие неномерного фонда: ресторанов и кафе, деловой инфраструктуры, сервиса в виде салонов красоты, СПА, спортивных залов, культурно-развлекательных программ — того, что, по экспертным оценкам, приносит отельерам до трети доходов. При дефиците в Нижнем Новгороде помещений для проведения семинаров наличие в отеле хорошего конференц-зала мгновенно повышает его статус в бизнес-среде, отмечает Николай Терещенко, руководитель проекта «НБД-банка» «Лидер года. Малый и средний бизнес».

Мировые звезды

На месте снесенной в 1997 году гостиницы «Москва» обещанный отель в Нижнем Новгороде так и не построили

Однако ресурс советских гостиниц ограничен: как показывает опыт Москвы, создать на их базе действительно дорогой современный отель можно лишь одним способом — снеся старый. Тем более что затраты на капитальную реконструкцию вполне сопоставимы со стоимостью строительства нового объекта. Поэтому появление бизнес-отелей высокого уровня и инфраструктуры связывают в регионе с приходом крупных международных отельеров с новыми проектами. Правда, успех их предприятий оценивается экспертами неоднозначно. Так, в Нижегородском центре научной экспертизы считают, что удовлетворить спрос в дорогом сегменте здесь смогут три-четыре отеля класса 4*и один пятизвездочный. А Игорь Галицин, генеральный директор Becar Commercial Property Moscow, напротив, считает, что в большинстве российских регионов строить отели высокой категории не имеет смысла. «В них некому будет останавливаться, и проект не окупит себя в течение долгого времени», — считает эксперт. Большинство отельеров склонны с ним согласиться. По их оценкам, для города-миллионника вполне достаточно одного большого отеля категории «пять звезд». Появление второго не только ухудшит показатели первой гостиницы, но и приведет к тому, что период окупаемости окажется гораздо больше «положенных» 8 лет.

Возможно, с неоднозначностью перспектив собственных проектов связана та осторожность, с которой мировые сети выходят на региональный рынок. «Иностранные сети пока изучают возможность бизнеса в российских регионах и потому приходят к нам чаще всего в качестве управляющих компаний, под которые строится объект, а не инвесторов или девелоперов», — отмечает Татьяна Романчева. Сейчас в управлении мировых сетей находится два отеля в Поволжье — уже упомянутый самарский Renaissance и казанский отель «Мираж» (входит в турецкую сеть Joy Hotels Group). Но вскоре список объектов пополнится. Как нам сообщили в пресс-службе группы отелей Kempinski, в конце декабря группа подписала соглашение с нижегородской компанией «Волга-Инвест Лтд» об управлении отелем на 250 номеров. А французская Accor, отказавшись от первоначальных планов строительства отеля в центре Нижнего Новгорода, решила управлять здесь гостиницами в строящемся Центре международной торговли и на улице Ильинской.

Снизить риски

Рисков, связанных с долгими сроками окупаемости и небольшой популярностью дорогих отелей, у известных мировых сетей, решившихся развивать подобные проекты в регионе, все же меньше, чем у российских компаний, еще не сумевших сделать себе имя. Поэтому, комментируя планы мировых «звезд» гостиничного бизнеса относительно Поволжья, местные отельеры хотя и высказывают сомнения в успехе предприятий иностранцев, но обязательно добавляют, что «они наверняка знают, что делают». Ведь в резерве транснациональных сетей — мировой опыт и брэнды стоимостью более полутора миллионов долларов (во столько обходится франшиза известной марки отеля).

Поэтому отечественные инвесторы гостиничного бизнеса, взявшись за дорогостоящие проекты, обсуждают возможность сотрудничества с мировыми сетями.

Работа с солидной западной управляющей компанией повышает уровень проекта в целом и может сократить сроки его окупаемости, убежден владелец двух небольших элитных отелей в Нижнем Новгороде Дмитрий Володин. Если для своих первых VIP-гостиниц он сам подбирал управляющих, то в этом году г-н Володин намерен начать строительство еще двух отелей класса 3* и 4* уже в партнерстве с зарубежным гостиничным оператором. По его словам, российские гостиницы по уровню управления, организации сервиса, поведению персонала все еще сильно отличаются от отелей международных операторов, даже при одинаковом количестве звезд. Работа под известной зарубежной маркой привлекает, прежде всего, едиными стандартами сети. Таким же путем намерен пойти еще один инвестор региональных отелей, заявивший о своем интересе и к поволжским городам. Это компания «Ренова» Виктора Вексельберга, объявившая о планах строительства 43 отелей в региональных центрах. В ближайшее время «Ренова» обещает объявить победителя конкурса на управление ее будущими отелями. В качестве «кандидатов» рассматриваются сети Marriott, Accor, Starwood, Louvre и Movenpick.

Комплексное решение

Еще один способ ускорить окупаемость дорогих отелей в регионе — интеграция гостиничных проектов в масштабные и дорогостоящие проекты деловых, развлекательных и рекреационных комплексов, поскольку сроки окупаемости гостиницы сейчас в два раза выше, чем офисного или торгового центра. По такому пути пошла компания Korston. Она построила в Казани гостинично-торгово-развлекательный комплекс и планирует развивать подобный бизнес в Нижнем Новгороде и Йошкар-Оле. Для достижения эффекта синергии инвестор объединил в рамках одного проекта разные объекты недвижимости: офисные помещения, пять конференц-залов, бизнес-центр, мультиплекс и спортивные залы, торговые моллы, рестораны. В связке с ними логично смотрится и комфортабельный отель класса 4 plus, какой уже открыт в казанском проекте Korston. Гостиница такого же уровня войдет во вторую очередь казанского развлекательного комплекса «Ривьера»: все его объекты, которые проектирует и строит компания «Сувар-Казань», относятся к категории «премиум».

Еще один амбициозный проект Казани, включающий гостиничную инфраструктуру, — «Миллениум Зилант-Сити». Его инициатор, исполнительный комитет муниципального образования Казани, приглашает инвесторов для комплексного освоения правого береги реки Казанки.

Нижегородские проекты не отличаются гигантоманией, но развиваются в русле общего «мультиформатного» тренда. Наиболее значимые из заявленных в прошлом году — Центр международной торговли, гостинично-деловой комплекс, который планирует построить московская DVK Group, конгресс-отель на улице Минина — предусматривают строительство гостиниц, рассчитанных на бизнес-аудиторию. Ту же концепцию предполагает и «Региональный деловой центр», который будет возведен в Самаре при застройке микрорайона «Город мира».

Реализуя комплексные проекты, инвесторы за счет более прибыльных видов коммерческой недвижимости выводят на рынок менее прибыльные гостиницы в расчете на будущее. Ведь наличие отеля — это не только свидетельство развитости инфраструктуры подобных комплексов, но еще и способ «застолбить» рынок. С падением доходности офисной и торговой недвижимости инвестиции в гостиницы станут более привлекательными, и у тех, кто реализовал такие проекты раньше, будет возможность снять с рынка первые «сливки».